Uitgebreide Gids over het EPC Niet-Residentieel (EPC NR)

Energieverbruik en duurzaamheid zijn hot topics, zeker in gebouwen. In Vlaanderen is sinds kort het Energieprestatiecertificaat Niet-Residentieel (EPC NR) ingevoerd om de energiezuinigheid van niet-residentiële gebouwen (zoals kantoren, winkels, scholen, ziekenhuizen, etc.) in kaart te brengen. Dit certificaat geeft aan hoe energie-efficiënt een gebouw is en hoeveel inspanningen nog nodig zijn om te renoveren richting een koolstofneutrale gebouweenheid.

In deze gids leggen we in begrijpbare taal uit wat het EPC NR precies inhoudt, waarom het belangrijk is, en aan welke (toekomstige) verplichtingen je als eigenaar of huurder moet voldoen. We bespreken ook hoe een EPC NR wordt opgemaakt (door wie en hoe), lichten technische termen toe met voorbeelden, en gaan in op de labels A tot G en de gevolgen daarvan. Ten slotte geven we praktische tips om de energieprestaties van een niet-residentieel gebouw te verbeteren, overlopen we de kosten en beschikbare premies/voordelen, en ontkrachten we enkele veelvoorkomende misverstanden. Het artikel is gestructureerd in klare secties en bevat ingesprongen voorbeeldblokken om concrete situaties te illustreren.

Het Energieprestatiecertificaat Niet-Residentieel, kortweg EPC NR, is een officieel document dat de energiezuinigheid van een niet-residentiële gebouweenheid beoordeelt. Een niet-residentiële gebouweenheid is een (deel van een) gebouw met een niet-woonfunctie – denk aan een kantoor, winkel, horecazaak, school, ziekenhuis, sporthal, overheidsgebouw, enzovoort.

Alle gebouwunits behalve woningen, industrie en landbouw vallen onder deze noemer. Het EPC NR toont niet alleen hoe zuinig of verspillend het gebouw met energie omgaat, maar geeft ook aanbevelingen om dat te verbeteren. Het is dus een nuttig hulpmiddel om eigenaren en huurders te informeren over de huidige prestaties én te begeleiden richting de langetermijndoelstelling van een energie-neutraal gebouw.

Waarom is het belangrijk?
Ten eerste is een EPC NR in veel gevallen wettelijk verplicht (zie volgende secties). Bij verkoop of verhuur moet de nieuwe eigenaar/huurder geïnformeerd worden over de energieprestatie. Ten tweede helpt het EPC NR gebouweigenaren om doordachte investeringen te plannen: het certificaat bevat concrete aanbevelingen om het gebouw energiezuiniger te maken, bijvoorbeeld isolatiewerken of installatie van efficiëntere technieken. Een gebouw met een goed label heeft doorgaans lagere energiekosten, een kleinere ecologische voetafdruk én zal aantrekkelijker zijn voor kopers/huurders. Bovendien komen we met alle EPC’s samen dichter bij klimaatdoelstellingen: tegen 2050 moeten alle niet-residentiële gebouwen klimaatneutraal zijn. Het EPC NR is een belangrijk instrument om die evolutie op te volgen en te stimuleren.

Wanneer heb je een EPC NR nodig?
Kort gesteld: voor alle niet-residentiële gebouweenheden die verkocht, verhuurd of opgeleverd worden, is een geldig EPC vereist. Hieronder vallen bijvoorbeeld: een kantoorunit in een bedrijfsgebouw, een winkelpand, een horecazaak, een loods die geen industriefunctie heeft, een schoolgebouw, enzovoort. Zowel privé-commerciële gebouwen als publieke gebouwen moeten aan de EPC-plicht voldoen (met enkele verschillen in timing, zie de volgende secties).

Er zijn enkele uitzonderingen waarvoor géén EPC NR nodig is:

• Gebouwen met een uitgesloten functie: Woningen (die vallen onder EPC voor woningen), industriehallen of werkplaatsen, landbouwstallen, serres, en gebedshuizen (bv. kerken, moskeeën) zijn vrijgesteld. Deze bestemmingen vallen buiten het niet-residentiële EPC-beleid.
• Erg kleine gebouwen: Losstaande gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte kleiner dan 50 m² hebben geen EPC-plicht.
• Tijdelijke constructies: Gebouwen die maximaal 2 jaar gebruikt zullen worden (bijv. tijdelijke units op een werf) hoeven geen EPC.
• Deelverhuur: Verhuur je slechts een deel van een gebouweenheid (en niet de hele unit), dan is geen EPC NR nodig voor dat deel. Bijvoorbeeld: je verhuurt één kamer of verdieping binnen je bedrijfsgebouw, zónder dat dit een zelfstandige gebouweenheid vormt – in zo’n geval geldt de EPC-plicht niet voor die gedeeltelijke verhuur.

Het onderscheid tussen “grote” en “kleine” niet-residentiële gebouweenheden is relevant. Vlaanderen definieert een kleine niet-residentiële eenheid (kNR) als een niet-residentiële unit met maximaal 500 m² bruikbare vloeroppervlakte, die bovendien geen deel uitmaakt van een groter geheel > 1000 m² en waarin geen enkele unit op zich groter is dan 500 m². Voldoet een pand aan alle die voorwaarden, dan is het “klein” en mag men kiezen voor een vereenvoudigd EPC (kNR) in plaats van het uitgebreide EPC NR. Alle andere niet-residentiële units vallen onder de “grote” categorie en krijgen het standaard EPC NR.

De invoering van het EPC NR gaat gepaard met stapsgewijze verplichtingen. Hieronder een helder overzicht van de wettelijke vereisten nu en in de toekomst (Vlaams gewest):

Sinds 2020:
Vlaanderen voerde toen al een eerste EPC in voor niet-residentiële gebouwen, maar enkel voor de kleinere panden (EPC kNR). Grote niet-residentiële gebouwen vielen toen nog niet onder een EPC-plicht (behalve overheidsgebouwen, zie “EPC Publiek”).

1 januari 2022:
Ingang van de renovatieverplichting (zie verder) voor niet-residentiële gebouwen. Wie vanaf dan een niet-residentieel pand koopt, moet binnen 5 jaar bepaalde energiebesparende maatregelen uitvoeren en een minimaal energielabel halen. Deze verplichting geldt bovenop de EPC-plicht.

1 januari 2023:
Het EPC NR is verplicht bij verkoop of verhuur van élke niet-residentiële eenheid. Dit geldt voor zowel grote als kleine units. Ook bij notariële overdracht (zoals vestigen van erfpacht of opstalrecht) is sinds mei 2023 een geldig EPC vereist. De oude regeling waarbij je zonder EPC kon verhuren als je geen publiciteit maakte, is afgeschaft. Het EPC moet zelfs al beschikbaar zijn bij het te koop/te huur aanbieden (de eerste advertentie).

1 januari 2024:
Publieke en overheidsgebouwen >500 m² moeten uiterlijk tegen deze datum een EPC NR hebben, ook als ze niet verkocht of verhuurd worden.

1 januari 2025:
Alle niet-residentiële gebouwen ≥ 1000 m² moeten een EPC NR hebben, los van verhuur of verkoop. Het oude “EPC Publiek” is dan volledig vervangen door het EPC NR.

1 januari 2026:
Alle niet-residentiële eenheden, ongeacht oppervlakte, moeten op dat moment een EPC NR hebben. Dus ook kleine kantoren of handelszaken die nooit van eigenaar wisselen.

1 januari 2028:
Grote publieke gebouwen moeten dan minstens energielabel E behalen.

1 januari 2030:
Een algemene labelverplichting van minstens label E voor álle niet-residentiële gebouweenheden. De slechtste labels (F en G) zijn dan niet meer aanvaardbaar. Na 2030 zal de minimale labelvereiste verder verstrengen, zodat we stapsgewijs naar label A evolueren tegen 2050.

Wie niet voldoet aan de EPC-plicht of de labelvereisten, riskeert administratieve boetes. Toch is sanctionering niet het enige doel; de overheid wil vooral stimuleren dat gebouwen versneld energiezuiniger worden in aanloop naar 2050.

Sinds 1 januari 2022 geldt er bij aankoop van een niet-residentieel pand een renovatieverplichting: binnen 5 jaar na de eigendomsoverdracht moet je bepaalde energiebesparende ingrepen uitvoeren én een minimaal energielabel halen. Zo wil men voorkomen dat panden met zeer slechte energetische kwaliteit nog lang ongewijzigd blijven staan. Deze verplichting is een belangrijke aanvulling op het louter hebben van een EPC.

De renovatieverplichting bestaat uit twee luiken:

• Een minimaal maatregelenpakket:
  Denk aan dakisolatie (als er geen of nauwelijks isolatie is), enkel glas vervangen door HR-glas, vervangen van verouderde verwarmingsketels, enzovoort.
• Een minimaal te behalen energielabel:
  Voor grote niet-residentiële eenheden is sinds 2023 label E (ca. 5% hernieuwbare energie) vereist; voor kleine niet-residentiële eenheden is label D vereist. Je mag vrij kiezen hoe je dat haalt (zonnepanelen, warmtepomp, WKK, etc.).

Kom je de renovatieverplichting niet na, dan riskeer je een boete. Bij verkoop van een pand met label F of G moet de nieuwe eigenaar zich dus bewust zijn dat er binnen 5 jaar ingrijpende renovaties volgen.

Een EPC mag alleen opgemaakt worden door een erkende energiedeskundige. Voor het EPC NR is dat een Energiedeskundige Type D. Deze expert volgt een gespecialiseerde opleiding en gebruikt officiële software om de energieprestatie van je niet-residentiële gebouw te analyseren.

Het proces:

1. Plaatsbezoek: De deskundige onderzoekt o.a. de oppervlakte, isolatiediktes, installaties (verwarming, koeling, ventilatie), verlichting en eventuele duurzame energiebronnen (zonnepanelen, WKK).
2. Dataverzameling: Je levert plannen, facturen of technische documentatie van de installaties, en meetgegevens (elektriciteit, gas, warmte). Bij een EPC NR zijn verbruiksgegevens belangrijker dan bij woningen.
3. Software-invoer: Alle info gaat in het rekenprogramma. Dit genereert energiescore, energielabel en aanbevelingen.
4. Registratie & geldigheid: De deskundige registreert het EPC officieel, waarna het 5 jaar geldig blijft. Bij kleine eenheden (kNR) is dat 10 jaar.

Kostprijs: Reken op ongeveer €1 per m² vloeroppervlakte (indicatief). Voor complexe sites kan dat meer zijn. Het is verstandig om meerdere offertes te vergelijken. Deze kosten liggen meestal bij de eigenaar/verkoper.

Een EPC NR toont twee kernindicatoren:

• Energiescore (kWh/m²·jaar): Theoretische indicatie van het energieverbruik per m². Lage score = goed geïsoleerd en efficiënt pand.
• Energielabel (A–G of X): Dit label hangt bij EPC NR af van het aandeel hernieuwbare energie in het totale verbruik. Label A = ~100% hernieuwbaar, label G = 0% hernieuwbaar. Label X is onbepaald (bv. bij ontbrekende data).

In de praktijk zie je soms oudere gebouwen met een matige energiescore én nul hernieuwbare energie → label F/G. Nieuwere of gerenoveerde panden hebben vaak zowel een betere score als minstens wat zonnepanelen (hernieuwbaar). Om van G naar E of D te gaan, is het simpelweg nodig om een percentage van je verbruik zelf te produceren. Dat kan bijvoorbeeld via zonne-energie, biomassa, of warmtekrachtkoppeling.

De software rekent uit hoeveel % van je energieverbruik wordt gedekt door ter plaatse opgewekte hernieuwbare energie. Daaruit volgt je energielabel (A–G).

Een hoog label (A/B) betekent dat je gebouw een groot aandeel van de verbruikte energie zelf aanmaakt via hernieuwbare bronnen. Dit geeft lagere kosten, een lage CO₂-uitstoot en voldoet (ver) vóór 2050 aan de strengste normen.

Een laag label (F/G) betekent nagenoeg geen hernieuwbare opwek, hogere kosten en (vanaf 2030) het risico dat je niet aan de wettelijke labelvereisten voldoet. Gebouwen met label F of G moeten dus dringend investeren in verduurzaming. Zelfs label E zal na 2030 verder moeten stijgen, dus hoe sneller je investeert, hoe beter.

Let op: label X (onbepaald) wordt toegekend als cruciale data ontbreken of als er helemaal géén hernieuwbaar is maar de calculatie in theorie wél op lage consumptie wijst. Wettelijk telt X echter niet, dus het is essentieel om X te vermijden of te corrigeren door data aan te leveren of hernieuwbare energie te integreren.

Hoe til je een niet-residentieel gebouw naar een beter label én lagere kosten? Enkele beknopte suggesties:

• Isoleer de gebouwschil: Isoleer daken, muren, vloeren en vervang oude ramen door HR++-glas. Vermijd onnodig warmteverlies.
• Moderniseer verwarmingsinstallatie: Vervang verouderde ketels door condensatieketels, warmtepompen of hybride systemen.
• Zuinig koelen en ventileren: Gebruik efficiënte airco’s, mechanische ventilatie met warmteterugwinning en stel de systemen goed af op de werkelijke bezetting.
• Zuinigere verlichting (relighting): Stap over op LED-lampen met bewegingssensoren en daglichtsturing. Dit kan tot 70% besparen op verlichtingskosten.
• Hernieuwbare opwek: Zonnepanelen, zonneboilers, warmtekrachtkoppeling (WKK) of andere systemen. Zonder hernieuwbare energie blijf je bij EPC NR op G steken.
• Gebouwbeheer en monitoring: Gebruik (semi-)automatische sturingen voor HVAC en verlichting. Monitor energieverbruik proactief om verspilling op te sporen.
• Maak een renovatieplan: Een energie-audit of advies van een energiedeskundige geeft inzicht in prioritaire ingrepen en mogelijke subsidies.

De uitgaven voor het laten opmaken van een EPC NR (en bijbehorende renovatiewerken) kunnen groot lijken, maar de overheid voorziet tal van premies en fiscale stimuli. Enkele voorbeelden:

• Mijn VerbouwPremie (MVP): Een gecombineerd premieplatform voor renovatie- en energiepremies. Ook niet-residentiële panden komen in aanmerking voor dakisolatie, muurisolatie, hoogrendementsbeglazing, warmtepompen, enz.
• Fluvius-premies: Specifiek voor ondernemingen (bv. Relighting-premie, koelinstallatie-upgrade, enz.). Kijk op Premiezoeker of Fluvius-site voor actuele aanbiedingen.
• Ecologiepremie+ via VLAIO: Voor innovatieve of duurzame investeringen (bv. geothermische warmtepomp, restwarmterecuperatie). Vooral interessant voor grote KMO’s/industrie.
• Fiscale voordelen: Verhoogde investeringsaftrek voor energiebesparende uitgaven, mogelijk lagere onroerende voorheffing bij nieuwbouw met laag E-peil (≤30), en diverse groene financieringsoplossingen (energieprestatiecontracten, etc.).
• Synergie & stapeling: Vaak kan je meerdere subsidies combineren (bv. VerbouwPremie + Fluvius-premie). De netto-investering zakt dan aanzienlijk.

Vaak verdienen investeringen zich snel terug door lagere energiekosten. Met de oplopende energieprijzen van de laatste jaren is energierenovatie rendabeler dan ooit.

Rond het EPC NR bestaan er verschillende misverstanden. We zetten de belangrijkste op een rij:

• “EPC NR is hetzelfde als een EPB-verslag of keuring.”
  Niet waar. Een EPC is een informatief certificaat van een bestaand gebouw (energieberekening). Een EPB-verslag hoort bij nieuwbouw of verbouwing. Ook is er geen sprake van ‘slagen/buizen’: je krijgt enkel een label, geen technische keuring.
• “Verhuur zonder publiciteit vereist geen EPC.”
  Vroeger kon dit, maar sinds 2023 geldt de EPC-plicht bij élk nieuw huurcontract, ongeacht hoe de huurder gevonden wordt.
• “Renovatieverplichting vervalt als ik de functie verander.”
  Nee, de verplichte renovatie is gekoppeld aan de situatie bij aankoop (niet-residentieel). Ook als je het daarna tot appartementen ombouwt, blijft de oorspronkelijke verplichting staan.
• “Zonder zonnepanelen maar wel topisolatie krijg ik toch een goed label.”
  Nee, het label bij EPC NR draait om hernieuwbaar aandeel. Zonder hernieuwbare opwek (of restwarmte) blijf je steken op G (of X). Je energiescore kan wel laag zijn, maar dat vertaalt zich niet in een beter label.
• “Een deel verhuren zonder EPC mag.”
  Alleen als het géén volledige gebouweenheid betreft (bv. een enkele kamer in je kantoor). Bij volledige units is altijd een EPC verplicht.
• “EPC NR mag door dezelfde expert als een woon-EPC.”
  Voor niet-residentieel heb je een energiedeskundige type D nodig. Type A (woning) is niet bevoegd voor kantoren, winkels, etc.

Het EPC Niet-Residentieel is een relatief nieuw maar essentieel instrument in Vlaanderen om de energieprestatie van kantoren, winkels, publieke gebouwen en andere niet-woongebouwen in kaart te brengen. We hebben gezien wat het EPC NR precies is (een certificaat per gebouweenheid met energiescore en label), waarom het van belang is (wettelijke verplichting en hulpmiddel voor verbeteringen), en welke verplichtingen nu en in de toekomst van kracht zijn – zoals de algemene EPC-plicht sinds 2023 en de stapsgewijze introductie van minimale label-eisen richting 2030 en verder. Ook de renovatieverplichting binnen 5 jaar na aankoop zet een duidelijke horizon: energie-inefficiënte gebouwen moeten versneld aangepast worden.

We hebben het proces van EPC-opmaak doorlopen: enkel een erkende energiedeskundige type D mag dit doen, en hij/zij zal ter plekke alle relevante aspecten opnemen om tot een betrouwbaar certificaat te komen. De technische termen (energiescore vs energielabel, hernieuwbaar aandeel) zijn uitgelegd, zodat je begrijpt hoe jouw gebouw beoordeeld wordt en waarom bijvoorbeeld zonnepanelen cruciaal zijn voor een goed label. Een laag label (F/G) is niet alleen slecht nieuws voor het milieu en je energierekening, maar betekent ook dat je actie moet ondernemen om aan wettelijke eisen te voldoen. Een hoog label (A/B) daarentegen levert comfort, lagere kosten en gemoedsrust op richting de toekomst.

Gelukkig staan gebouweigenaren er niet alleen voor: in de sectie over verbeteringen gaven we tal van tips – van isolatie tot relighting en warmtepompen – die je gebouw energiezuiniger maken. Vaak is een combinatie van maatregelen nodig om zowel verbruik te verlagen als hernieuwbaar te integreren. Dankzij de steunmaatregelen (Mijn VerbouwPremie, Fluvius- en VLAIO-premies, enz.) wordt investeren in energiebesparing extra aantrekkelijk. Zo wordt de terugverdientijd kort en stijgt de waarde van je vastgoed. Kortom, zie het EPC NR niet als een louter administratieve last, maar als een kans en leidraad: het informeert je waar je gebouw staat en welke stappen de meeste winst opleveren. Zo werken we samen aan een energiezuiniger (bedrijfs)vastgoedpark in Vlaanderen, op weg naar 2050!